Ответы

на самые популярные вопросы

Материалы к ОСС (бланки, договор, положения и регламенты)

Общее собрание собственников №3
/
Аймс, договор управления
/
Совет дома

Общее собрание собственников №3

Организация своего ОСС при противодействии УК занимает около полутора лет. Поэтому мы договариваемся о повестке и исключаем вопросы неприемлемые для каждой из сторон и включаем те, которые удается "пропихнуть". Например, вопросы для суда по гостевым машино-местам (не смотря на то, что Застройщику они не нравятся) или связанные с использованием технических балконов и ниш.

Как закреплено в законе и происходит в жизни, рассказываем ниже.

ЖК РФ предусмотрены разные возможности инициации и проведения ОСС:

Любой собственник вправе организовать внеочередное ОСС - при этом, все расходы и организация полностью возлагаются на инициатора. В случае нашего ЖК, в 4-х домах из 5-ти не принято уведомление об ОСС в холлах, а это значит, что необходимо добыть базу собственников 4 корпусов и сделать (организовать, распечатать, оплатить) рассылку заказных писем с уведомлением о старте ОСС. И хотя законом предусмотрена обязанность для УК вести и передавать реестр собственников инициатору ОСС, зачастую управляющие компании заявляют об отсутствии технической возможности и выдают по несколько адресов в день.

УК обязана организовать ОСС, если к ней обратятся 10% собственников всех площадей дома. У нас 5 домов, для проведения единого ОСС необходимо набрать 10% площадей по каждому дому. Если УК откажется, то доказывать наше право и принуждать ее придется через суд. Суд занимаем минимум 9 месяцев от подачи искового заявления, а позаботиться о юристе и пошлине придется истцу. Так как домов 5, то нужно 5 исков - по каждому дому свой.

Есть еще один новый способ проведения ОСС, где можно полностью обойтись без УК — это цифровое ОСС с использованием приложения "Электронный дом". Этот способ может сработать только при присоединении к платформе собственников более 50% площадей каждого дома.

При подготовке к ОСС без поддержки УК необходимо:

сформулировать вопросы так, чтобы они были юридически верными,
проинформировать собственников и организовать сбор решений,
собрать счетную комиссию и корректно посчитать голоса,
проверить, что УК не ошиблась в оформлении протокола и не забыла передать его в МЖИ. Ведь в случае ошибок, никаких санкций для УК нет.

При электронном ОСС некоторые пункты становятся чуть проще в выполнении, но возрастает работа по информированию и помощи в установке приложения и его использовании.

На данный момент Аймс выбрана управляющей компанией собственниками только в 5-ом корпусе. В остальных домах - она была поставлена застройщиком после получения РВЭ.

Если на ОСС №3 собственниками 1-4 домов Аймс не будет выбрана управляющей компанией по соответствующему вопросу в повестке, она все равно продолжит управление нашим ЖК (всеми 5 домами). Вопрос только в том, в каком объеме она будет обслуживать каждый дом в отдельности, прилегающую территорию и в дополнительных услугах.

Любая управляющая компания, в лицензии которой находится дом, обязана обслуживать его в соответствии с муниципальным минимальным перечнем. Будет проводиться уборка дома, особо выделяют влажное подметание пола на 1-2 этажах, все остальные этажи, включая паркинг (проезды в паркинге) будут "мыться" 1 раз в месяц. Содержать землю в минимальном объеме УК обязана только в случае, если земля оформлена как общедолевая собственность (придомовая территория). На данный момент земельный участок принадлежит застройщику. Ну и разумеется, никакой прополки клумб и работы дендролога в минимальном перечне нет. Офис управляющей компании может располагаться не далее, чем в 3 км от ЖК, например, в ТЦ Румянцево, и иметь 1 приемный день в месяц.

Т.е. по итогам ОСС может получиться, что часть домов будет обслуживаться в расширенном объеме, а какие-то дома - по муниципальному перечню. При этом обслуживаться все равно Аймс.

Другая управляющая организация может появится только после ОСС (или муниципального конкурса), если новая УК проведет необходимые процедуры и заявит себя, и только после положительного решения МЖИ о включении дома в лицензию новой УК.

Т.к. текущее ОСС провести без Аймс невозможно, мы были вынуждены договариваться о составе вопросов и исключать те, которые категорически не устраивали Аймс. Вопрос ЕИРЦ не является супер важным - похитить деньги для ресурсников они не могут, долг так и останется у них, а вот с платежками и начислениями придется разбираться в МФЦ, а не в офисе УК.

На ОСС вынесены вопросы о прямых договорах с 1 сентября по ИПУ (индивидуальным приборам учета) с ресурсниками. Аймс мы будем платить (если соответственные решения будут приняты на ОСС) только за содержание общего имущества (тариф), услуги ТЦ, охрану и мойку окон, коммунальные ресурсы на содержание общего имущества. За индивидуальные коммунальные ресурсы – напрямую ресурсоснабжающим организациям.

Аймс хочет самостоятельно и ежедневно контролировать поступление денег на содержание комплекса и оплату коммунальных ресурсов по ОДПУ (общедомовым приборам учета). В случае принятия решения о расчетах через ЕИРЦ, сначала будут перечисляться оплаты за ОДПУ ресурсникам, а оставшуюся часть - Аймс. С ЕИРЦ Аймс сложнее управлять дебиторской и кредиторской задолженностью.

"УК начислило мне по 88, а я считаю, что они не правы и плачу по 37 + ОДПУ. В случае с ЕИРЦ, деньги распределятся как я хочу. В случае УК - всё пойдёт АЙМС."
Нет, платежи расщепляются по поставщикам ресурсов и услуг финансовым оператором - Банком системы АСУ ЕИРЦ. Это он определяет кому сколько перевести. Начислениями занимается МФЦ, но начисляет он в соответствии с действующими договорами. Действующий договор тот, который прикреплен как договор управления в карточке дома на ГИС ЖКХ. Начислить тариф в 37 рублей они не могут, так как нет ни одного договора (правоустанавливающего документа), в котором бы фигурировал этот тариф. МФЦ будет выставлять тариф такой же, как выставляет Аймс.

"Мы сможем потом провести ОСС через Электронный дом и платить через ЕИРЦ?"
Можем, только важно понимать, что со всеми вопросами по начислениям, зачислениям, льготам и справкам придется ходить в МФЦ, а не в офис управляющей компании.

"Я уверен, что УК будет собирать меньше денег, чем выставлять в платёжках. Без ЕИРЦ все деньги Аймс будет забирать себе, и возникнет долг перед ресурсниками. С ЕИРЦ всё будет наоборот."
Не имеет значения какой долг у УК перед ресурсниками, мы не являемся стороной договора, поэтому предъявить нам ресурсоснабжающая организация ничего не может.

"Если мы захотим сменить/убрать УК, то этот долг не ляжет на собственников?"
Нет, не ляжет. Долг так и останется у УК.
Такой риск есть только у ТСЖ, тк это товарищество с выборным органом управления, который действует от имени всех собственников. Но процедура банкротства для ТСЖ аналогична банкротству любого юр лица. В случае необнаружения признаков умышленного банкротства, председатель не будет нести ответственности – задолженность будет погашаться за счет имущества товарищества, а собственники могут быть привлечены, тк счет ТСЖ это просто аккумулирование денег, и неоплата ресурсникам является основанием для взыскания непосредственно с потребителей услуг.

Частью 4 ст. 45 ЖК РФ предусмотрено, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом.

Исходя из буквального толкования нормы, 10-дневный срок установлен именно для направления писем, а не для их доставки.

Ст. 165.1 ГК РФ в данном случае обычно не применяется как общая по отношению к специальным нормам жилищного законодательства: в силу ч. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила этой статьи применяются, если иное не предусмотрено законом. В отношении общих собраний собственников ЖК РФ установил свои правила уведомления о собрании, не связывая сроки сообщения о собрании именно с фактом доставки заказных писем, а наоборот, указывая на обязанность инициатора лишь направить сообщения в указанный срок.

Выборочный анализ судебной практики показывает, что суды вполне удовлетворяются, если реестр отправки почтовых отправлений датирован за 10 дней до собрания, и не исследуют момент получения этих писем. У УК все реестры с датой отправки писем есть.

Аймс, договор управления

В 5-ом корпусе на 1-ом ОСС выбран Аймс и тариф, в 3-ем и 4-ом корпусе только тариф, в 1-ом и 2-ом (по традиции рынка) автопролонгация договора управления с Застройщиком. Тарифы составляют около 88 рублей, включая дополнительную услугу Охраны. Так как никаких иных договоров между Аймс и собственниками нет, выставлять что-то иное (например, муниципальный тариф 37 рублей) Аймс не может. При этом, как и писали ранее, тариф который выставляет Аймс 1-2 корпусам может быть оспорен в суде.

На третье ОСС мы вынесли Договор управления и тариф в 62 рубля. При положительном решении на ОСС, тариф будет применен с 16 февраля, а внесенные платежи за ЖКУ пересчитаны за половину февраля, март, апрель, май и тд.
Снятие частичной охраны 10 мая также будет пересчитано. При голосовании ЗА по охране (вынесено в дополнительную услугу и составит 13,92 р, включая обслуживание системы видео-наблюдения) - будет сменен ЧОП.

На данный момент Аймс оказывает услугу в большем объеме, чем предполагает муниципальный тариф. Это и офис УК с работой менеджеров, это инженерная служба только на 5 наших домов, собственный круглосуточный лифтер, охрана, уборка паркинга и пресловутая прополка клумб, работа дендролога с обработкой растений и регулярная стрижка газона. Ну и будем честны, что в эти деньги они убирают еще и соседний земельный участок, на котором расположена зона отдыха "сомельешная", собачьи и спортивные площадки.

Совет дома

Совет дома избирается только на Общем собрании собственников и только из собственников. Назначить Совет дома нельзя.

На данный момент в бюллетенях для голосования включены все собственники, которые изъявили желание войти в Совет дома. Вы можете выбрать как всех, так и голосовать против кандидатуры, которая вас не устраивает. Для корректного учета вашего голоса, проголосовать следует по каждой кандидатуре - отметив "ЗА", "ПРОТИВ" или "ВОЗДЕРЖАЛСЯ"

Полномочия Совета дома закреплены в ст. 161.1. ЖК РФ:
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

В нашем случае, добавлена необходимость вхождения Председателя совета дома в Совет комплекса.
Председатель Совета комплекса и сам Совет комплекса - это новация, которая была придумана для более оперативного решения вопросов комплекса. Опирались на 136 ЖК РФ и применили аналогию.
Аналогия закона выражается в том, что к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, а также при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Председатель Совета комплекса и сам Совет комплекса — это новация, которая была придумана, для более оперативного решения вопросов комплекса. Опирались на 136 ЖК РФ и применили аналогию.
Аналогия закона выражается в том, что к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, а также при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Совет дома выбирается на ОСС п. 4.1. Положения о Совете дома (далее – Положение). Председатель также избирается на ОСС из членов Совета дома п. 4.4. Положения, т.е. Председатель - такой же член Совета дома.

Согласно п. 4.6. Положения член Совета дома может быть исключен из состава, в том числе по следующим причинам:

по решению Совета дома, в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) членом Совета Дома своих обязанностей или при выявлении несоответствия требованиям указанных в п 4.2 настоящего Положения;
по решению ОСС.

Таким образом, все собственники и Совет дома полностью контролируют Совет комплекса.
Более того, в Положении предусмотрена норма, которая исключает сговор части домов, а именно:
6.3. Заседание Совета Комплекса считается правомочным принимать решения по вопросам, относящимся к его компетенции, а именно по вопросам, указанным в п. 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6. Раздела 3 настоящего Положения, если на нем присутствует весь состав Совета Комплекса, определенного настоящим Положением.

Члены СД и любых ИГ обязаны оплачивать все коммунальные и услуги по содержанию и ремонту. В ГК РФ и ЖК РФ не предусмотрены исключения для лиц, входящих в Совет дома или Инициативную группу, за исключением случаев, если кто-то из состава этих групп не обладает льготами, предусмотренными федеральным законодательством.

В силу ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя содержания общего имущества собственников.

Соответственно, исходя из того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Выдержка из п 8.3. Положения о СД
"Собственники поручают (доверяют) лицу, избранному ОСС на должность Председателя Совета дома, в течение всего периода нахождения указанного лица на данной должности представлять их интересы как истцов, ответчиков, заявителей, третьих лиц по ГПК РФ, АПК РФ, КАС РФ, УПК РФ в судах общей юрисдикции, в том числе в участках мировых судей, и арбитражных судах всех инстанций, в третейских судах, а также в Верховном суде РФ и Конституционном суде РФ по вопросам, связанным с:

некачественным исполнением, либо неисполнением управляющей организацией обязательств, предусмотренных Договором управления многоквартирным домом;
либо неисполнением решений общих собраний собственников управляющей организацией или собственниками и/или иными лицами (включая неисполнение сроков), а также по другим вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом."

Полномочия Председателя ограничены вопросами общего управления дома, решения по которым принимаются на Общем собрании собственников недвижимости, на котором можно и поставить задачи, а в случае необходимости и сменить текущего Председателя.
Собственник платит только сумму, предусмотренную сметой (тарифом), которая утверждается на ОСС, если на Собрании не было принято решения о дополнительных расходах. Т.е. чтобы появились дополнительные строчки в ежемесячных платежах, должно быть решение ОСС.

Председатель Совета дома не имеет полномочий заключения договоров на юридические услуги.

Более того, в п 9.3. Положения указано о порядке финансирования: При наличии неизбежных существенных расходов (в том числе планируемых), связанных со своей деятельностью, Совет дома вправе вынести на ОСС вопрос (с приведением соответствующих обоснований и расчетов) о полном или частичном возложении этих расходов на Собственников. В данном случае расходы могут возмещаться по решению ОСС. Такое решение должно содержать источники, условия и порядок возмещения вышеуказанных расходов, а также порядок определения их размера.
Совет дома обязан отчитаться о расходовании этих средств в рамках отчета о проделанной работе на годовом ОСС.