Приемка в Homecity

Есть два вида приемщика и два вида задач.
1. Приемщик – советчик, может быть вашем близким родственником или сторонним лицом. Он не уполномочен подписывать никакие документы и может на ушко вам шептать, что делать. Один на приемку он прийти не может, только с вами. Подстрахуйтесь и напишите на него простую письменную доверенность на право осмотра квартиры. Заверять у нотариуса ее не требуется.

2. Приемщик с правом подписи под актом дефектов. Это не тот, кто принимает квартиру вместо вас. В этом случае им может быть ваша мама, а у нее просто нотариальная доверенность на совершение этих действий. Здесь имеется ввиду профессиональный приемщик в рамках ПП РФ от 23 марта 2022 г. N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (с изменениями и дополнениями). И этого приемщика вызывают, если во время осмотра вы выявили существенные нарушения требованиий к качеству объекта.

ПРОЦЕДУРА ПРИВЛЕЧЕНИЯ ПРОФ ПРИЕМЩИКА ПО 442 ПП
Приемщик, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению сторон, дата осмотра согласовывается в теч 5 рабочих дней с момента разногласия, осмотр проводится в присутствии обеих сторон, а вот документы на специалиста и акты осмотра надо представить не позднее 3 рд с даты осмотра специалистом, и главное если иное не прописано в договоре, оплату специалиста (или компенсацию дольщику) делает застройщик, но при условии что нарушения были подтверждены.

Т.е. требование предоставить документы на приемщика сейчас – не правомочно, тк сейчас вы идете только с примещиком-советчиком. Требование подписать трехсторонне соглашение с затратами которые вы берете на себя, это очередной гоп-стоп от УК, тк если дефекты будут подтверждены, то оплачивать услуги приемщика (или компенсировать вам) будет застройщик, если иное не прописано в ДДУ

Акт приема-передачи - это ключевой документ. На основании акта, вы сможете оформить собственность или принять участие в ОСС (общем собрании собственников), чтобы определить ключевые положения по управлению общим имуществом, праву принятия решений, управлению фондом капитального ремонта и тд.

С даты указанной в АПП вы обязаны платить за содержание квартиры, даже если не подписали договор со "временной" УК, которую выбрал застройщик.
Для получения ключей достаточно подписания АПП, все остальные документы не являются обязательными.

При осмотре квартиры зафиксируйте все недочеты в акте осмотры квартиры, если недочеты существенные пишете "объект не принят" и читайте раздел "Приемщик"

В ДДУ есть пункт 7.1.3 о необходимости подписать одновременно с передаточным актом, договор управления.
Мы этого делать не обязаны, закон о защите прав потребителей статья 16 говорит, что нельзя навязывать заключение других договоров. Те пункт договора признается ничтожным. Однако это не означает, что мы не обязаны ежемесячно (не предоплатой за 3 месяца) оплачивать услуги УК, которая сейчас выбрана застройщиком.

Цитаты из закона
2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся:
5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом;
Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Мы призываем не подписывать никаких дополнительных документов, а забрать их с собой для детального изучения.
Возможно УК (действуя от имени застройщика) будет отказывать в выдачи ключей без подписания дополнительных документов.
В этом случае мы предлагаем поступать так:
1. подписываем АКТ (если не подписываем, то пишем - объект не принят) и ФОТОГРАФИРУЕМ ЕГО
2. можем подписать документы на индивидуальные приборы учета
3. Благодарим и уходим.

Т.е. СНАЧАЛА АКТ, до подписания акта, вы никто, а вот с актом уже имеете права подписывать хоть что-то.
Если говорят - ой сначала подпишем договор, согласие на ПДН и прочее. Говорим жестко НЕТ. Сначала я становлюсь собственником, потом все обсуждения со мной как с собственником.

Если продолжают настаивать, то вызываем полицию и говорим следующее:
Представитель управляющей компании отказывается отдать ключи от моей квартиры, хотя акт приема-передачи я подписал.
Какие-то люди без доверенности не пускают меня в мою квартиру.

Это превышение полномочий и ограничение к доступу к вашему имуществу.
Т.е. АКТ ПОДПИСАЛИ - квартира ВАША!

Согласно 161, 162 ст ЖК РФ

• "Временная УК" на 3 месяца, которую выбрал застройщик сам (отчитываться и обосновывать дольщикам свой выбор он не обязан). Договор управления с ней заключать не нужно, платежи будут приносить ежемесячно с даты указанной в АПП.

• УК, которая победила в открытом конкурсе, организованном префектурой ТИНАО. Конкурс проводится в двух случаях: 1 - когда собственники не реализовали свое право выбора УК (тарифа или способа управления МКД), 2 - через 20 дней после РВЭ в новом доме. Договор готовит Префектура, срок договора 3 года. Отказаться от условий договора невозможно, можно сходить подписать, но если времени нет, то через 2 месяца договор считается заключенным на условиях, определенных конкурсом. Собственники вправе через ОСС заключить дополнительный договор с победившей УК на доп услуги, например Охрану. Отказаться от договора можно по истечении каждого года, если до его истечения мы проведем ОСС и выберем новую УК и/или проголосуем за новые условия договора.

• УК, выбранная собственниками на ОСС. На том же ОСС голосуют за проект договора. Срок договора не менее года, и не более 5 лет. Отказаться от договора в одностороннем порядке возможно, если УК не выполняет условия договора, но как правило УК готовит версию, максимально удобную для себя.

В ДДУ есть пункт 7.1.3 о необходимости подписать одновременно с передаточным актом, договор управления.
Мы этого делать не обязаны, это нарушение закона о защите прав потребителей, 16 статья. Те пункт договора признается ничтожным. Однако это не означает, что мы не обязаны ежемесячно (не предоплатой за 3 месяца) оплачивать услуги УК, которая сейчас выбрана застройщиком.

По действующему законодательству первую УК выбирает застройщик на срок (только!) 3 месяца в теч 5 дней после РВЭ. Это необходимо, чтобы дом кто-то обслуживал до момента появления собственников. По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит с даты проставленной в акте приема-передачи.

Дальше включается муниципальный орган и проводится открытый конкурс, которой по каким-то причинам до сих пор не стартовал.
Первая УК выбирается на открытом конкурсе (хотя его забирает всегда УК застройщика), но там нормальные условия, срок договора 3 года и возможность сменить её (или изменить условия договора) через год через ОСС.

Сейчас - нас хотят всеми способами (манипулятивными, на грани законности) заставить заключить договор с УК на 5 лет! 😱 По их форме договора с кучей невыгодных нам условий. Не давая время обдумать, согласовать и обсудить со всеми собственниками.

Те самое важное сейчас - это не подписывать договор с УК, который они предложат в день приемки. 5 лет пересмотреть условия мы уже не сможем.

Мы не против УК. Мы лишь хотим добиться реальных рычагов воздействия на УК, а не жить/платить/пользоваться нашей собственностью по их правилам.

Выбор УК - это решение собственников на ОСС, но решение коллективное, если 50% проголосуют за этот договор или подпишут не глядя, мы все попадем в ловушку, из которой выбраться в ближайшие 5 лет будет практически невозможно.

О проведении ОСС вас должны известить за 10 дней до даты проведения заказным письмом или вручить уведомление под роспись. Уведомлять через доски, смс, и другие формы можно только, если в предыдущем ОСС было принято такое решение.

Чтобы ОСС был признан состоявшимся и легитимным, в нем должно принять участие 50+% голосов собственников.
Предположим, у нас 8 собственников с одинаковыми площадями квартир, тогда у каждого по 1 голосу. Чтобы собрание было правомочно, должно принять участие 5 человек (5 голосов)
.
Законом предусмотрено три варианта принятия решений.

Часть решений ОСС принимаются простым большинством. Простое большинство - это более 50% процентов голосов собственников. Рассчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.
В нашем случае - из 5 проголосовавших 3 должны быть ЗА

50%+ от общего числа голосов собственников (т.е больше половины всех собственников, а не только тех, кто проголосовал) необходимо для принятия решений
• Выбор способа управления многоквартирным домом;
• Принятие решения о выборе управляющей организации;
• Выбор способа формирования фонда кап ремонта
• Выбор лица уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций
• принятие решения о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
А чтобы выбрать УК, все 5 должны быть ЗА

2/3 от общего числа голосов собственников:
• Принятие решений по размеру взносов на кап ремонт
• Принятие решений о пользовании ОДИ в МКД, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать ОДИ
• Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании ОДИ
• Принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС
А тут что бы согласовать размер взносов нужно 6 голосов ЗА, но у нас участвовало только 5. Т.е. решение по пункту принято быть не может